Taloyhtiön
remontteihin
rahoitusta täydennysrakentamisesta

Teksti Digimag/Ilpo Lommi Kuva Digimag/Mirka Happonen, Heidi Lappalainen
Täydennysrakentaminen tiivistää asumista järkevästi, ja sen avulla voidaan osarahoittaa suurempia remontteja sekä peruskorjauksia.

Kuopiossa valmistuu tänä vuonna 1 600 asuntoa eli kaksinkertaisesti kaupungin asuntorakentamisen tavoitteeseen nähden ja huomattavasti pidemmän ajan keskiarvoa enemmän. Myös vanhojen kiinteistöjen peruskorjausvauhti on hyvä, vaikka korjausvelka ei ole vielä suuresti supistunut.

Uusiksi ilmiöiksi ovat nousseet rakennusten käyttötarkoituksen muuttaminen esimerkiksi liiketiloista asuinhuoneistoiksi, uudisrakentaminen puretun vanhan kiinteistön tilalle sekä muu täydennysrakentaminen lähiöihin ja jopa kaupunkikeskustaan. Ruutukaava-alueella täydennysrakentaminen tapahtuu pääasiassa lisäämällä kerroksia vanhojen talojen katoille ja ottamalla ullakkoja asuinkäyttöön. Joillekin suuremmille tonteille on tehty uusi pienkerrostalo. Vapaita tontteja ei kaupunkikeskustassa enää juuri ole asuntorakentamiseen nykykaavoilla.

KUOPION KIINTEISTÖJOHTAJA Jari Kyllönen kertoo kaupungin suhtautuvan täydennysrakentamiseen myönteisesti, koska se tiivistää asumista järkevästi niin yhdyskuntataloudellisesti kuin ympäristöllisestikin valmista infrastruktuuria hyödyntäen. Kaupungin maapoliittiset linjaukset suosivat täydennysrakentamista ja mahdollistavat sen kannustamisen tietynlaisissa kiinteistön kehittämishankkeissa taloudellisilla ”porkkanoilla”.

– Täydennys- ja lisärakentamisesta hyötyvät asunto- ja kiinteistöyhtiöt etenkin silloin, kun se tapahtuu vanhojen kiinteistöjen linjasaneerausten eli LVIS-remonttien yhteydessä ja taloyhtiöllä on rakennusoikeutta käyttämättä. Sitä voidaan myöntää lisääkin asiallisin perustein. Sillä tavoin asunto-osakeyhtiöt voivat osarahoittaa suurempia remontteja ja saada lisää osakkaita jakamaan kiinteitä kustannuksia.

– Tulemme asunto-osakeyhtiöitä vastaan lisärakentamisen mahdollistavissa asemakaavahankkeissa huojentamalla yhdyskuntarakentamisen kustannusten korvausta jopa 80 prosenttilla. Alennuksen edellytyksenä on hissin rakentaminen. Suurissa hankkeissa hyöty voi yltää jopa kuusinumeroiseen euromäärään ja hieman pienemmissäkin viisinumeroisiin. Huojennuksen päälle tulee vielä hissiä rakennettaessa kaupungin 15 ja valtion ARAn 45 prosentin hissiavustus, selvittää Kyllönen.

Hänen mukaansa kaupungin perimä korvaus kiinteistön arvonnoususta täydennysrakentamisessa ja muissa kehittämishankkeissa on maltillisesti 30 prosenttia. Useissa vertailukaupungeissa se on suurempi. Korvaus kattaa kaupungille yhdyskuntarakentamisen kustannuksia.

– Huojennukset pätevät ruutukaavakeskustan lisäksi lähiöissä. Asemakaavamuutokset, maankäyttösopimukset ja rakennusluvat pyrimme käsittelemään ripeästi. Sama koske rakennusvalvonnan katselmuksia. Käsittelemme vuosittain useita kymmeniä eri kokoisia kiinteistöjen kehittämishankkeita. Niiden määrä on lisääntymässä johtuen asuntokannan remonttitarpeista, ruutukaava-alueen hyvin niukasta vapaasta tonttimaasta sekä ihmisten halusta muuttaa keskustaan. Myös rakennusliikkeet ovat kiinnostuneita kiinteistökehityshankkeista niin urakoitsijoina kuin omaan lukuunsakin, toteaa Kyllönen.

KUOPION YDINKESKUSTAN liepeillä sijaitseva As Oy Minna Canthin katu 11 on oiva esimerkki hyvin sujuneesta peruskorjaushankkeesta sekä kiinteistökehitysprojektista. 

Taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan Pekka Sahlmanin mukaan kehityshanke tuli ajankohtaiseksi reilut viisi vuotta sitten, kun 1970-luvulla rakennetussa kolmikerroksisessa, noin 20 asuntoa ja toimistotiloja käsittävässä talossa havaittiin peruskorjaustarve. Samalla tontilla sijaitsevassa kaksikerroksisessa pienkerrostalossa korjaustarve oli vielä suurempi, koska osa siitä joutui jopa asumiskieltoon.

– Taloyhtiön väistämätön velvollisuus on korjauttaa asunnot asumiskuntoon. Pienkerrostalon osalta se olisi tullut kuitenkin kalliimmaksi kuin purkaminen ja uuden rakentaminen. Päädyimme purkuratkaisuun sekä lisäkerroksen ja kahden hissin rakennuttamiseen isompaan kerrostaloon, kun sen ulkokatollekin oli korjaustarvetta koko talon linjasaneerauksen lisäksi. Lisäksi talon alakerroksen toimistotilat muutettiin asuinkäyttöön. Uutena hankkeena taloyhtiölle rakennetaan pysäköintihalli, kertoo Sahlman.

Kiinteistökehityshankkeessa yksimielinen taloyhtiö ei halunnut lähteä operoimaan näin laajaa urakkaa itse vaan kilpailutti sen kaavamuutoksen saannin jälkeen rakennusliikkeillä. Yhtiö valitsi monista tarjouksista lisäkierroksen ja neuvottelujen jälkeen kokonaisvastuulliseksi rakentajaksi Rakennusliike Salmisen. Saneerausurakan lisäksi se osti uudispienkerrostalon ja lisäkerroksen rakennusoikeudet itselleen.

PEKKA SAHLMANIN mukaan kaavamuutos hoitui jouhevasti ja kohtuullisen ripeästi kaupungin kanssa eikä muissakaan asioinneissa ole ollut pulmia. Sen sijaan naapuritaloyhtiön valitus hidasti projektia. Kaupungilta tuli hissiavustusta ja huojennuksia maksuihin. Tärkeää oli runsaan tuhannen neliön lisärakennusoikeuden saanti.

– Koko projekti on vienyt noin viisi vuotta kerrostalomme linjasaneerauksen lopputarkastukseen mennessä 1.2.2018. Saneerauksen osuus on siitä noin puoli vuotta, joten paljon meni aikaa valmisteluihin ennen varsinaisten töiden alkamista. Pienkerrostalon purku ja uudisrakentaminen ovat vasta edessä. Kyse on pitkäjänteisestä ja hyvin suunniteltavasta sekä valvottavasta hankkeesta.

– Rakennusliike hoiti suunnittelun hyvässä yhteistyössä osakkaiden kanssa muun muassa rakennustapaselostuksen perustalta. Se otti huomioon osakkaiden asuntokohtaisia remontointitarpeita mahdollisuuksien mukaan. Rakennusliike kokosi aliurakoitsijat, koska meille ei amatööreinä ollut osaamista kilpailuttaa niitä osaurakoihin.

– Iso ansio projektissa on ollut isännöitsijä Harri Kautolla sekä palkkaamillamme asiantuntijoilla. Tarvitsimme heitä kaavahankkeessa, verotus- ja yritysjuridiikassa monien sopimusasiakirjojen laadinnassa sekä saneerausurakan valvojana. Konsulttien kustannushyötysuhde oli hyvä. Aivan helppoa ei heitä ollut löytää. Vaihdoimme isännöintitoimiston ennen projektin aloittamista sellaiseen, jolla oli riittävä rakennusalan osaaminen, toteaa Sahlman.

Hän ei kerro linjasaneerauksen kokonaiskustannusta eikä miten suuren osan siitä kattoi lisäkerroksen sekä tontin toisen pienkerrostalon rakennusoikeuksien myynti rakennusliikkeelle, mutta hyöty oli merkittävä.

– Maksettavaa meille osakkaille vielä jäi, mutta tuntuvasti vähemmän kuin ilman kiinteistökehityshanketta. Vaivaakin säästyi näin toimien kosolti. 

TALOYHTIÖN REMONTIN RAHOITTAMISKEINOJA

Asunto-osakeyhtiön peruskorjauksesta ja sen rahoittamisesta päättävät osakkaat yhtiökokouksessa hallituksen esityksen pohjalta.  Sen taustana on yleensä isännöitsijän tekemä tai teettämä hankelaskelma sekä rahoitusvaihtoehtojen kartoitus. Yhtiökokous antaa valtuutukset hallitukselle ja isännöitsijälle. Rahoitukseen on neljä pääasiallista keinoa:

1. HANKEOSUUSSUORITUKSILLA
- osakas maksaa kerralla osuutensa taloyhtiön ja huoneistonsa remontista yleensä ennen hanketta tai sen alkuvaiheissa

2. ENNAKOIMALLA SÄÄSTÄEN YLIMÄÄRÄISILLÄ TAI LISÄYHTIÖVASTIKKEILLA
- järkevää etenkin pienemmissä remonteissa ja käytetään isommissakin usein suunnittelukustannuksiin
- sijoitusosakkaat eli vuokranantajat voivat vähentää rahastoitavan rahoitusvastikkeen vuokratuotoistaan vasta asunnon myyntihinnasta hankintamenona
- aiemmilta vuosilta kertyneen yhtiövastikkeiden ylijäämän hyödyntäminen

3. OMAISUUTTA TAI RAKENNUSOIKEUTTA MYYMÄLLÄ
- esimerkiksi taloyhtiön omistaman asunnon tai tontin osan myynti
- rakennusoikeuden myynti esimerkiksi ullakkotiloista, pohjakerroksesta tai katolle rakennettavasta lisäkerroksesta

4. OTTAMALLA YHTIÖLAINAA
- yleisin rahoitusratkaisu, jolloin taloudellinen kuormitus jakautuu moniksi vuosiksi
- voi tulla riskejä osakkaiden lainanhoitokyvystä ja jopa yhteisvastuusta
- laina aiheuttaa korkokustannuksia ja muita lisämaksuja
- osa osakkaista voi maksaa remonttiosuutensa heti tai nopeutetusti, mikä pienentää taloyhtiön lainaa
- otettava huomioon asuntoa myydessä

5. YHTEISKUNNAN AVUSTUKSET
- Valtion Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA myöntää tukea hissin rakentamiseen ja energiataloudellisuutta parantaviin ikkunaremontteihin
- Kunnilta ja kaupungeilta voi saada avustusta muun muassa hissien rakentamiseen ja muuhun esteettömyyden lisäämiseen, energiatehokkuuden parantamiseen sekä huojennuksia erilaisiin maksuihin

Huomattavien kustannusten vastapainoksi asuntojen markkina-arvo, asumisviihtyvyys sekä vuokratulot nousevat merkittävästi remontoiduissa taloyhtiöissä. Myös asunnon myynti helpottunee.

koti
Remontointi
Taloyhtiöt
Täydennysrakentaminen

Saatat tykätä myös näistä jutuista

Lähetä juttuvinkki tai kuva